330廣州樓市新政分析報告：限購限貸下猛藥，商服回歸本質

3月30日晚廣州官方出臺瞭《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，主要對住房限購、信貸、商服類房地產項目等多維度進行深化管理，為繼“318新政”後對樓市再下一劑猛藥；

接下來廣州中原研究發展部將從市場背景、政策答疑、後市影響3個維度對“330新政”進行分析

市場背景

在全國“兩會”進一步明確“房子是拿來住”的主基調下，北京、廣州於同日（3月17日）出臺樓市調控政策，打擊樓市投機行為。

在維護廣州房地產市場和諧穩定，進一步“封堵”投機行為的背景下，廣州330新政作為318政策的有力補充而出臺。

限購/限貸要點分析

廣州首次對商服類項目限購

作為廣州330新政“打擊炒房，回歸居住屬性“的重要部分，廣州首次對商服類項目實施限購，緊跟北京的326商住限購政策。

限購出臺背景：

從廣州中原研究發展部監測數據看，2016年來市場熱度升溫，尤其主要承接住宅限購轉置的投資需求的公寓項目；

2017年成交量再創新高，且近幾年市場成交保持高位。

2017年第一季度，廣州超20個商辦項目新批預售，供應超9500套。從各項目的預售單位面積看，40-60平方米的小面積是目前一手商辦市場主力戶型。

截至3月30日，一季度已取得預售證但未入市銷售的商辦項目共計12個，總貨量多達5312套；

而新政要求“一手商服類物業隻能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也隻能出售給法人單位”，這一規定對此類物業的銷售打擊較大。

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調控對象：

商服類（商業、辦公）項目，即商鋪、寫字樓、公寓物業都限制個人購買。

監管上：

源頭控制，直指小面積物業，禁止開發或改造成居住用途項目。

轉讓:

1.新政後，一手商服類項目銷售對象隻能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也隻能賣給法人單位；

2.新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年，且隻能轉讓給法人單位。

通俗理解為：

1. 未來市場上居住屬性的商辦項目將會越來越少；

2. 基本上商鋪、寫字樓、公寓物業隻能轉讓給法人單位；

3. 個人僅可購買新政前已銷售商服類項目，但再轉讓需取得不動產證滿2年，且隻可轉讓給法人單位。

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要點：廣州330商住新政隻限購公寓嗎？商鋪寫字樓也限購？

分析: 商服類包含商業、辦公，也即商鋪、寫字樓、公寓物業都限中和皮秒雷射｜中和皮秒雷射推薦制個人購買。

要點：新政出臺，在建、在售商服類項目可以賣給個人嗎？

分析: 新政實施後，在建、在售一手商服類物業隻能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也隻能出售給法人單位。

要點：新政出臺後，個人購買的二手商服類項目，能否賣給個人？

分析: 30號之前購買的，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。在30號後接手二手的個人，取得不動產證滿2年後，才能再次轉讓，並且隻能轉讓給法人單位。

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